La prima cosa che dovresti aver capito è:

DEVO RICHIEDERE LA DOCUMENTAZIONE DELLA CASA CHE INTENDO COMPRARE

Iniziamo con il TITOLO DI PROPRIETA’, quanti e quali sono?

L’immobile che stai per acquistare può esser pervenuto al venditore in due modi:

1. a titolo derivativo [compravendita, permuta, donazione o successione (testamentaria o legittima)]
2. a titolo originario [occupazione, invenzione, accessione, unione e commistione, specificazione, usucapione].

Nell’ambito dell’intermediazione immobiliare i più frequenti sono sicuramente i primi, anche se mi è capitato qualche volta di trovarmi di fronte ad un acquisto per  usucapione.

Nell’analisi dei passaggi di proprietà a titolo derivativo mi voglio soffermare soprattutto sull’atto di COMPRAVENDITA, senza però tralasciare di dire giusto due cose sugli altri.

Bisognerà essere parecchio attenti quando il vostro venditore ha ricevuto la proprietà tramite DONAZIONE, perché? Perché la donazione è un atto che potrebbe essere impugnato, per questo motivo alcune banche non finanziano l’acquisto, anche se, ultimamente, se si prevede l’intervento di una compagnia assicurativa che garantisce l’operazione, questo veto è meno frequente.

Sulla SUCCESSIONE vorrei invece soffermarmi un pò di più, sono state tante le intermediazioni che ho concluso dove i venditori erano EREDI. Iniziamo col dire che la successione non è un passaggio di proprietà, mi spiego meglio, un pò tutti siamo convinti che alla morte del proprio caro basti presentare la dichiarazione di successione all’agenzia delle entrate, in realtà registrare la successione è solo un aspetto fiscale, i passaggi di proprietà avvengono con la trascrizione degli atti, di conseguenza solo con la trascrizione dell’ACCETTAZIONE DI EREDITA’ c’è il vero e proprio passaggio, per questo motivo oltre la dichiarazione registrata è il caso di richiedere anche il titolo precedente.

Sulla PERMUTA non mi soffermo più di tanto, se non dicendovi che la permuta non è altro che uno scambio di beni, “io vendo casa mia a te in cambio della tua”, potreste trovarvi davanti ad un atto di permuta soprattutto se comprate un immobile di nuova costruzione.

Ho lasciato per ultimo l’atto di COMPRAVENDITA, perché è quello più frequente, non starò qui a spiegarvi cosa è in termini legali, quello che mi preme di più è farvi capire le cose più importanti e dove soffermarvi nella lettura, ah giusto mi sono dimenticato di dirvi che quando il venditore vi consegnerà il suo passaggio di proprietà è proprio il caso di leggerlo attentamente e soffermarvi nei seguenti punti.

• La data di stipula, importante verificare che siano passati almeno 5 anni dall’acquisto, sapete perché?
• La sede della stipula, se l’atto è stato stipulato presso un istituto bancario quasi sicuramente il venditore avrà un mutuo da estinguere e di conseguenza una ipoteca da far cancellare. Badate bene, potrebbe capitare che ci si trovi in presenza di un mutuo e un’ipoteca gravante sull’immobile, anche se l’atto dovesse essere stato stipulato in altra sede.
• Le parti, il vostro interlocutore è in realtà il proprietario?
• Descrizione del bene venduto e relativi dati catastali, molto probabilmente ci sarà allegata anche la planimetria catastale, verificate che la planimetria corrisponda alla realtà dei fatti e alla descrizione, in questo articolo dell’atto ci dovrebbe essere anche la rendita catastale dell’immobile, vi servirà per calcolare le imposte da versare all’agenzia delle entrate.
• Ad un certo punto vi capiterà di leggere “Ai sensi della Legge 47/1985” ….. senza forse è uno degli aspetti più importanti dell’atto, il venditore dichiara che l’immobile che sta vendendo è stato edificato in conformità della concessione edilizia n. xxx rilasciata in data xx.xx.xxxx; il prossimo passo sarà quello di verificare se il progetto approvato è relativo alla concessione dichiarata e conforme allo stato reale dell’immobile; si parla di doppia conformità “Urbanistica e Catastale” e in virtù di ciò le planimetrie depositate presso l’ufficio tecnico comunale  dovranno corrispondere a quelle depositate in Catasto ed entrambe dovranno essere conformi alla situazione di fatto.
• Se si sta acquistando un appartamento bisognerà prestare attenzione ai locali ed agli spazi condominiali compresi o meno nella vendita.
• Verifica della continuità delle trascrizioni
• Altro aspetto importante è la verifica di eventuali iscrizioni, ipoteche volontarie o legali che il vecchio venditore si obbligava a cancellare successivamente all’atto.
• Un ultimo cenno lo riserviamo alla verifica delle modalità specifiche richieste dal Vostro Venditore, in fase di acquisto: ha acquistato con agevolazioni prima casa? E se si, sta vendendo prima che siano decorsi 5 anni? Date il giusto rilievo a questa informazioni perché potrebbe riservarVi delle cattive sorprese decorsi 12 mesi dall’Acquisto; in tale ipotesi si avrà la costituzione di un debito privilegiato che “segue” l’immobile.

Questi alcuni degli aspetti più rilevanti a cui prestare attenzione, ma ogni atto di provenienza può riservare alcune particolarità e condizioni specifiche che, di volta in volta, è consigliabile snocciolare con attenzione.